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- IRS、RES、PDS 和 SCS 的法律框架

为促进当地房地行业的外商直接投资(目前为 63%),毛里求斯政府于 2002 年出台了关于置业程序的法律框架 — 综合度假方案(Integrated Resort Scheme,简称 IRS),随后数年又出台了房地产方案( Real Estate Scheme,简称 RES)。

在 IRS 和 RES 实施后,政府于 2016 年再推出房地产投资的新规划,称为房地产开发方案(Property Development Scheme,简称 PDS)和智能城市方案(Smart City Scheme,简称 SCS),这两个方案也都允许外国人在毛里求斯购买物业。

IRS 的法律框架允许外国人在综合开发方案中购买永久性物业。投资购买 IRS 类住房的金额必须超过 50 万美元(不含税),新业主可申请居留权。PDS 或 SCS 则没有规定最低房价。但是,如果买家想要获得毛里求斯的居留权以及潜在的居民财务优惠,那么所购买的物业价值就必须超过 50 万美元。

所有 IRS 和 PDS 房产均按预售期房 VEFA(Vente de l'Etat Futur d'Achèvement)的规定出售。

如果要在岛上进行专业活动,在 IRS 或 PDS 框架下获得居留权的人士必须申请工作许可证,这通常没有太大困难。在 IRS 或 PDS 框架下获得居留权的人只有继续持有该房产,其居留许可证才能继续生效。居留许可证随着房产所有权的转移而转移。

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智能城市方案

工作、生活和娱乐是 BOI 的理念,旨在通过促进经济发展、成为国际贸易和金融中心,在国内创造更好的工作条件。

智能城市方案建立了一个有利的、生态的和可持续的框架,并为投资者提供了众多具吸引力的财务和非财务优惠,务求使 “智慧” 城镇的发展遍布全岛。摩卡就是其中之一。

与其它法律框架(IRS、RES、PDS)一样,符合 SCS 方案规定的毛里求斯人和外国投资者都可豁免收入所得税、增值税、关税、土地出让税及登记费。

 

IRS 准则(来源 BOI):

http://www.investmauritius.com/media/297672/Guidelines-IRS-Sept-14.pdf

 

PDS 准则(来源 BOI):

http://www.investmauritius.com/media/388159/Guidelines-PDS-October-2016.pdf

 

SCS 准则(来源 BOI):

http://www.investmauritius.com/media/300689/smart-city-scheme-guidelines.pdf

 

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主要统计数据

在 2016 年第三季度结束时,有 13 个 IRS 项目、82 个 RES 项目和 16 个 PDS 项目获得批准,买家达到 1,966 人。

到 2015 年末,IRS 和 RES 单位的总销售额高企,带来 495.51 亿卢比(数据待考证)的收入。

72% 的买家来自法国、南非和英国。其他的外国买家大都来自比利时、瑞士、印度、俄罗斯、美国、荷兰和意大利。

分析显示,位于毛里求斯北部的豪宅物业较受法国人的欢迎,而南非人则倾向于在西海岸购置物业。

与其它市场不同,房地产市场深受本土地方因素的影响。除了建筑物本身的结构和建筑特征以外,获得相关设施和设备的便利性、交通和其它公共服务的可用性在很大程度上决定了某一特定地点是否具有吸引力。而事实上,这些因素更决定了房地产的产品价格。

IRS 方案中的物业价格相差幅度较大,有些物业售价可达到 300 多万美元。IRS 各项目中的最高价已在岛的东部和南部地区登记。在 IRS 和 RES 方案中,北部项目的价格处于较低范围,在 50 万美元到 100 万美元之间。

大约 72% 的买家以个人名义购买物业,约 19% 的买家通过公司购买。约 7% 的买家使用其它投资工具,如信托基金机构。通过公司登记物业的买家中约 80% 是法国人,而通过信托基金购买物业的买家中有 70% 是南非人。

IRS、RES 和 PDS 的项目吸引了大量外币流入到国民经济的各个部门,并产生了重大的附带利益。这对建筑业、银行和金融业都产生了非常积极且直接的影响,包括遗产管理、私募股权基金和法律行业。

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预售期房(Vente en l'Etat Futur d'Achèvement,简称 VEFA)

Heritage Villas Valriche,La Balise Marina在VEFA法规下出售。VEFA 允许分期付款,受到《法国民法典》的规则监管,必须签订合同确认:VEFA 合同。

根据在毛里求斯适用的《法国民法典》第1601-3条规定,VEFA 是卖方立即向买方转让其土地权以及对现有结构的所有权的合同。当未来建筑工程完成,建成的房产则成为买方的物业。法律规定,在建筑工程进行期间,买方有义务支付应付款项。卖方保留其作为项目经理的权力,直到工程完成。

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竣工财务担保(Garantie Financière d'Achèvement,简称 GFA)

根据 VEFA 的规定,这三个开发项目的营销商都获得了信誉良好的银行机构所提供的竣工财务担保。竣工财务担保为买方提供保证,其所购物业将按照合同条件交付,如果项目营销商未能履行义务,则银行将确保物业的交付。

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购买物业的流程

签订初步合同(Contrat de Réservation Préliminaire,简称 CRP

准买家与营销商之间签订的第一份合约,用于预订/保留物业。在签署合同时,代表保证金的首期款项必须支付到一个特定账户,该账户通常在公证人面前开立。

 投资委员会(BOI)的批准函

买家必须向营销商提交当局要求的几份文件,以便后者可以客户的名义向 BOI 提出申请,购买 IRS 或 PDS 的物业。BOI 审核申请,如果申请获得批准,BOI 将发出一份允许营销商和买方达成销售交易的批准函。

销售契据(DOS

收到批准函后,买方和卖方于最后阶段在公证人面前签订销售合同。

合同一旦签订,客户便成为该物业的官方所有者。

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居留许可证

如果物业价格超过 50 万美元,且该物业属于 IRS-、RES-、PDS- 型的开发项目,则外国买家在购买该物业时可获得无限制的居留权。

居留许可证持有人的配偶及其 24 岁以下子女也有资格获得居留权。居留许可证持有人的未婚伙伴不能获得居留权,但可获得每年更新的居留许可。

但要注意的是,居留权并不等同于公民身份。居留许可证赋予其持有人在毛里求斯生活的权利,但持有人并不因此而自动享有在毛里求斯工作或拥有其它物业的权利。如果要在岛上工作,通过购买 IRS 型住宅获得居留许可证的持有人必须申请工作许可证,这一般不会有困难。

只要买方仍然是该 IRS 型住宅的业主,居留许可证便持续有效。居留权随着物业的转移而转移给新的业主。

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